Stel jou voor dat jy 'n huis vind waarvoor jy absoluut hou (of ten minste baie potensiaal daarin sien). Nou: wat as u daar kon woon, maar in plaas daarvan om u spaargeld vooraf te bestee, betaal u elke maand 'n klein gedeelte bo -op u huur teen die afbetaling. Klink soos 'n droom, reg? Heel waarskynlik ja - veral as u 'n vryskut is so-so krediet , of 'n hoë skuld-tot-inkomste-verhouding (daardie verdomde studielenings!), of kan eenvoudig nie elke maand genoeg kontant opsy sit om plek te maak nie.
Hierdie situasie is nie net drome nie-dit is 'n tipe kontrak wat bekend staan as huur-tot-eie. Maar soos baie te goed-om-te-waar-scenario's, hou dit 'n redelike deel van die risiko's in ag. Dit is wat u moet weet voordat u teken:
444 betekenis van die nommer
Wat is 'n huur-tot-eie huurkontrak?
Hierdie eenhoorn-tipe huurkontrakte word baie dinge genoem, maar huur-tot-eie huurkontrakte, huurkoopkontrakte, huurkoopooreenkomste of huur-tot-koop-opsies word algemeen gebruik. In 'n huur-tot-eie huurkontrak, stem 'n huurder in om 'n eenheid of huis van 'n verhuurder te huur. Elke maand stoor die verhuurder 'n deel van die maandelikse betaling in die huurdersfonds. Die ooreengekome prys bly regdeur die huurkontrak vas. Gewoonlik, as die huurder genoeg aandele in die huis betaal het om vir 'n verband in aanmerking te kom, het die huurder die opsie om by die verhuurder te koop.
'N Huurder kan byvoorbeeld 'n huurkontrak vir 'n huis van $ 150 000 onderteken. Die verhuurder sal van hulle $ 500 moet afbetaal en $ 1,200 per maand betaal - $ 200 hiervan gaan na 'n afbetaling. Na twee jaar sal die huurders $ 4,800 vir die afbetaling betaal het, oftewel 3,2 persent van die waarde van die eiendom - genoeg om 'n afbetaling op 'n FHA verband . As hulle so besluit het (onthou, dit is die opsie om te koop), kan die huurder die verband verseker en die standaard huiskoopprosedures volg.
Alhoewel dit na 'n wonderlike opset klink, is huurkontrakte nie altyd so magies nie.
Eerstens kan dit duur wees. Verhuurders kan vooruitbetaalbare fooie (bekend as 'n opsiepremie) vereis om die koopopsie te verseker. Dit kan uiteindelik net so duur wees as 'n afbetaling - indien nie meer nie. Die standaard is gewoonlik 5 persent, maar dit kan tussen partye onderhandel word. As 'n huurder verkies om nie aan die einde van die kontrak te koop nie, sal hy ook nie die geld wat teruggebêre is terugbetaal nie.
Dit is ook belangrik om daarop te let dat huur-tot-eie huurkontrakte soortgelyk klink, maar baie verskil van kontrakte vir akteopstellings (wat hul eie risiko's het). Kontrak vir aktes is huise wat deur verkoper gefinansier word, waar 'n koper 'n verkoper oor 'n lang tydperk terugbetaal in maandelikse paaiemente met hoë rente. In hierdie situasies is die huurder verantwoordelik vir alle herstelwerk, en gewoonlik ook belasting en versekering.
In huurgeld word die huurder gewoonlik gedurende die huurtydperk deur die huurderwet gedek en is hy nie aanspreeklik vir onderhoud of herstelwerk nie. Dit kan egter van staat tot staat verskil - en u verhuurder kan u probeer om hierdie regte af te teken (alhoewel die wettigheid hiervan ook van staat tot staat verskil).
Wat is 'n paar van die risiko's van 'n huur-tot-eie huurkontrak?
Omdat huiseienaarskap vir meer Amerikaners buite bereik raak, word huurkontrakte steeds meer gewild. Daar is nou 'n paar goed befondsde Wall Street-ondernemings wat aanbod deursigtige huur-tot-eie-programme vir opgeknapte, luukse huise. Boonop kom hulle gereeld voor in peer-to-peer-verkope, soos as 'n familievriend hul eiendom aan u wil verkoop, maar u nog nie volle finansiering het nie. Volgens Nichole Monticelli, 'n eiendomsagent by BEX Realty In Florida word die standaard huur-tot-eie-kontrak byna altyd geskryf met die beste belang van die verkoper in gedagte-dit beteken dat u, as u by huurder aangaan, u moet toesien om die risiko te verminder.
Byvoorbeeld, verhuurder/verkopers kan probeer om alle onderhoud en herstelwerk op die huurder te laat val (dit kan in baie lande teen huurderswette wees, so raadpleeg u prokureur!) Of 'n kontrak kan verklaar dat 'n enkele laat betaling die ooreenkoms ongeldig maak. . Dit beteken dat die huurder enige geld wat hy reeds betaal het, verloor, sowel as die geld wat hy vir opknappings en herstelwerk aan die eiendom gestort het.
Aangesien huurkontrakte huurkontrakte aantreklik is vir diegene wat andersins uit tradisionele huiskoopopsies gestoot word, is die mark vatbaar vir swendelary. Byvoorbeeld, in Florida was daar 'n toename in swendelary wat huur-tot-eie huurkontrakte insluit tydens die ineenstorting van die huismark in die middel van die 2000's, sê Monticelli. Daar was baie gevalle waar die huurders hul maandelikse betalings gemaak het, herstelwerk voltooi het en selfs die huis opgegradeer het terwyl die eienaars hul betalings in die sak gesteek het. Die eienaars sou dan ophou om die verbandbetalings te doen, en die huurders sou hoog en droog voel wanneer die banke die eiendom kom terug eis. 'N 2016 New York Times ondersoek het getoon dat hierdie swendelary weer aan die toeneem is.
As u 'n huur-tot-eie-geleentheid vind, hou 'n paar rooi vlae dop:
wat beteken 1111 in engelgetalle?
- As die huis in 'n slegte toestand verkeer, kan dit aandui dat dit verwaarloos is, reeds afgedwing is of deur die bank herwin kan word.
- Pasop vir 'n verhuurder wat u ontmoedig om 'n onafhanklike inspeksie en beoordeling te doen.
- U ekstra betalings moet die ooreengekome afbetaalbedrag beloop: tipies praat ons van 'n vooruitbetaling van 3,5 persent vir 'n FHA-versekerde verband, Holden Lewis, 'n huiskenner by NerdWallet , sê.
- Gaan die titelverslag na om te verifieer dat u verhuurder die wettige eienaar van die eiendom is, sê Shaolaine Loving, prokureur by Loving Law LTD . Die verslag bevat ook enige bykomende retensieregte of vonnisse wat betaal moet word voordat u eienaarskap neem (en waarskynlik sal die verhuurder vereis dat u daarvoor betaal).
Alhoewel al hierdie dinge duidelik word, is dit belangrik om te besef dat u steeds in 'n wankelrige situasie beland-u belê in iets waaroor u min beheer het.
Byvoorbeeld, hoewel daar moontlik geen ekstra aanspreeklikhede teen die eiendom was toe u u huurkontrak onderteken het nie, het die eienaar moontlik 'n paar bygevoeg, sê Loving. Om vas te stel of dit die geval is, en om jouself daarteen te probeer beskerm, kos jou ekstra koste. Dit kan die werklike koste van die aankoop van 'n huis deur 'n huur-tot-eie huurkontrak baie hoër maak as die van 'n tradisionele koop.
Alhoewel u wettige regte het vir die geld wat u belê het, kan dit in uiterste gevalle baie duur wees om te kry wat u verskuldig is: die eienaar kan steeds sy verbandverpligtinge in gebreke bly en die huis verloor vir negatief, sê Loving. [Dit] sal u in die moeilikheid stel om vir 'n regsgeding teen die verkoper te hoef te gaan.
Wat om te doen voordat u op die stippellyn teken
As u besluit het dat u dit wil huur, of as u verlief geraak het op 'n huur wat 'n koopopsie het, dan is u volgende stap om u prokureur te skakel. Soos voorheen gesê, het verskillende state en streke hul eie wette met betrekking tot huur-tot-eiendom, dus maak seker dat u prokureur ingelig is oor waar u 'n huurkontrak wil teken.
Monticelli is geneig om haar kliënte aan te raai om weg te bly van huur-tot-eie huurkontrakte, maar as haar kliënte besluit om hierdie pad te volg, beveel sy altyd aan dat 'n prokureur die kontrak laat hersien en dit herskryf om gunstiger vir die huurder te wees en te versag risiko. Huurders kan byvoorbeeld seker maak dat hulle nie dubbel betaal vir die opgraderings en opknappings waarin hulle belê nie en dat die koopprys nie verhoog kan word as dit tyd is om te koop nie. As die verkoper nie weer sal onderhandel nie, neem dit as 'n waarskuwingsteken, sê sy.
Nadat u alles van u prokureur duidelik gemaak het, praat met 'n lener:
Vra om vooraf gekwalifiseerd te wees en toon die kontrak aan die leningsbeampte, sê Lewis. 'N Leningsbeampte sal u finansiële inligting opneem en u laat weet as u binne 'n paar jaar 'n verband wil bekom. Hulle sal ook seker maak dat u gedeeltelike huurbetalings bymekaar kom om 'n afbetaling te maak wanneer die tyd aanbreek.
En natuurlik, as huurgeld te riskant te riskant lyk, maar u hou daarvan om u afbetalingsbesparing saam met u huur saam te voeg, is daar altyd die opsie om na 'n goedkoper plek te verhuis, maar dieselfde huur te betaal (d.w.s. , die goedkoper huur aan u verhuurder, en die oorblywende gedeelte in u spaarrekening).
