Toe ek en my man besluit om van Denver na Indianapolis te trek om 'n huis te koop, het ons geweet dat die proses vernederend sou wees. Die enigste ding wat ons van die huiskoopproses geweet het, was om na HGTV te kyk of met vriende en familie te praat wat dit al voorheen gedoen het. Ons het besluit om dit oop te maak met 'n oop gemoed en 'n versigtige benadering.
Die eerste groot besluit wat ons in die gesig gestaar het, was om te besluit watter tipe verband die beste vir ons is: Federal Housing Administration (FHA) of konvensioneel. Ons het 'n algemene idee gehad van wat hierdie lenings anders gemaak het, maar dit het diep ingegrawe om uit te vind watter opsie die beste pas by ons behoeftes op die oomblik en vir die termyn van ons lening. Hier is hoe ons ons besluit geneem het:
Wat is 'n FHA -lening?
Eerstens, laat ons die verskil tussen die twee soorte lenings uiteensit: 'n FHA-lening is 'n verband wat deur die federale regering gesteun word en deur 'n derdeparty diens verskaf word. Dit beteken basies dat die regering die lener sal betaal as u uiteindelik nie kan betaal nie, maar u sal steeds negatief kry as u nie u lening in gebreke bly nie. As gevolg van hierdie steun, is leners 'n bietjie meer toegeeflik oor die gee van lenings, wat beteken dat hulle laer kredietwaardes sal aanvaar (FHA -lenings het 'n minimum kredietgradering van 500, terwyl konvensionele lenings gewoonlik tellings in die 600's vereis) en afbetalings ( die standaard is 3,5 persent).
FHA -lenings vereis ook altyd 'n verbandversekeringspremie (MIP), wat 'n fooi is wat u op die verband betaal wat u vir die hele lening betaal. U MIP wissel tussen 0,45 en 1,05 persent van u verbandwaarde-afhangende van hoeveel u geleen het, u lening-tot-waarde-verhouding en u leningstermyn. Daar is slegs twee maniere om van MIP ontslae te raak: die eerste is om uiteindelik die lening te herfinansier na 'n konvensionele lening. Die tweede is om 10 persent aan die begin te verminder, waardeur u MIP kan laat vaar na 11 jaar se betalings. U betaal ook 'n eenmalige versekering van 1,75 persent van die lening by sluiting. As gevolg van al hierdie bykomende fooie oor die waarde van die lening, kan FHA -lenings uiteindelik duurder wees as konvensionele lenings - alhoewel FHA -lenings in sommige gevalle laer tariewe het as konvensionele lenings. Oor die algemeen is daar meer bagasie by FHA -lenings, selfs al is dit makliker om aan die begin te kry.
Wat is 'n konvensionele lening?
Maar wat is konvensionele lenings, in elk geval? Dit staan ook bekend as 'n ooreenstemmende lening, en dit is verbande wat nie deur die regering gedek word nie. As gevolg hiervan probeer leners hul risiko dat die lener soveel as moontlik in gebreke bly, verminder, iets waarvoor u sal betaal. Dit beteken dat konvensionele lenings gewoonlik effens hoër rentekoerse en strengere goedkeuringsvereistes het as FHA -lenings. Alhoewel sommige leners tot 3 % laer sal aanvaar - alles onder 20 % vereis dat u 'n private verbandversekering (PMI) betaal. Hierdie maandelikse fooi word vereis totdat u 78 persent in u huis bereik het, maar dit val gewoonlik nie af van u maandelikse betaling voordat u 80 persent bereik het nie.
Hoe ons gekies het
Ons grootste bekommernis by die keuse tussen die verbande was dat ons nie meer geld wou spandeer as wat ons per maand moes doen nie - selfs al was die verskil klein. Klein fooie en uitgawes kom mettertyd bymekaar, en met al die nuwe uitgawes wat ons in die gesig gestaar het - herstelwerk, meubels, verf, ens. - moes ons ons begroting so styf as moontlik hou.
Volgens ons verbandmakelaar sou ons $ 30 per maand meer betaal met 'n FHA -lening in vergelyking met 'n konvensionele lening. Ons makelaar beraam dat ons ook $ 10,000 in klein fooie en uitgawes oor die lengte van die lening sou betaal.
As ons 'n FHA -lening aangaan, sal ons uiteindelik ook moet herfinansier net om die MIP te verlaag. Op die oomblik is die tariewe laag en styg dit net, dus as ons herfinansier, het dit gelyk asof ons moontlik nie die lae koerse kan kry wat ons nou het nie.
Elke verbanddeskundige met wie ek gepraat het, het gesê dat ons met konvensionele moet gaan as ons goedgekeur kan word en dit kan bekostig - en ons het dit ook gedoen.
Waarom u 'n FHA -lening kan kies
Vir huiseienaars wat nie vooraf geld of uitstekende kredietwaardes het nie, is FHA -lenings 'n goeie opsie omdat hulle die kleinste moontlike afbetaling aanvaar. Op 'n huis van $ 200,000 sou die minimum FHA -lening van 3,5 persent $ 7,000 wees. Vir 'n konvensionele lening met 'n afslag van 5 persent, sou dit $ 10.000 beloop. Die kontantverskil van $ 3,000 kan 'n ooreenkoms wees as u uit die staat gaan, nuwe meubels koop of 'n huisrenovering beplan.
En as u in 'n stad met 'n hoë lewenskoste woon waar vaste eiendom vinnig gaan, kan u besluit dat dit beter is om nou met 'n FHA-lening te koop in plaas van te wag totdat u genoeg spaargeld vir 'n konvensionele lening het.
Maar hierdie besluit behoort nie u eie te wees nie- u moet by 'n verbandkenner (soos 'n leningsbeampte of 'n verbandmakelaar) inskakel om seker te maak dat die verband wat u onderneem pas by u kort- en langtermyndoelwitte.
