Wie van ons het nie visioene gehad om 'n noodhuis te koop, dit reg te stel en dit vir 'n aantreklike wins te verkoop nie? HGTV -programme laat dit eenvoudig lyk - en ook pret. Maar selfs selfs veterane van hierdie shows en voordele met 'n groot sak sukkel om geld te verdien deur huise te blaai - of ten minste genoeg om die spanning en moeite moeite werd te maak.
Nie oortuig nie? Stel ons voor dat ons 'n moeë ou huis vir $ 300,000 koop, $ 50,000 belê in herstelwerk en verbeterings en dit verkoop vir $ 400,000 vir 'n wins van $ 50,000. Klink redelik goed, reg? Laat ons, in die naam van die borrel wat bars, kyk hoe die skerp kante van die werklikheid gate in ons flippen fantasie kan maak.
Rede nr. 1: Kommissies
Elke keer as u 'n huis verkoop, begin u met verlies, want u betaal gemiddeld 5% tot 6% in makelaarskommissies. Selfs as u self 'n makelaar is, moet u gewoonlik 'n kommissie van 2,5% tot 3% betaal. Maar vir die meeste mense beteken dit dat u 'n huis nodig het om ten minste 5% in waarde te waardeer net om gelyk te breek.
heilige skrifgeleerde engelgetalle
Deur die landwye gemiddelde van 'n kommissie van 5,26% te gebruik, betaal ons $ 21,040 aan eiendomsfooie om ons huis van $ 400,000 te verkoop - 'n syfer wat nie eens bemarking of opvoerings insluit nie. Dit verminder ons wins tot $ 28,960.
Rede nr. 2: Tyd is nie aan u kant nie
Herstelprogramme op HGTV word geredigeer om 'n lang, ingewikkelde proses tot 'n enkele episode saam te vat. Die waarheid is dat enige opknappingsprojek tyd neem - en gewoonlik baie meer daarvan as wat u dink. Die kontrakteur Tom Silva van PBS’s Hierdie ou huis gesê het u moet verwag dat 'n volledige opknapping van die kombuis twee tot ses maande sal duur. En watter begroting en tydlyn u ook al besluit, dit gaan u langer neem en dit gaan u meer kos, het Silva in Januarie vir my gesê. Dit is omdat onverwagte probleme of ontwerpveranderings byna altyd opduik tydens 'n groot opknapping.
wat beteken die getal 1010?
En dit is as u selfs 'n kontrakteur kan kry. Ons is te midde van 'n geskoolde arbeidstekort , en in besige markte is goeie konstruksievoordele maande lank bespreek ; dit kan weke neem om 'n terugbel of kwotasie te kry. En sonder die voordeel van 'n nasionale TV -gehoor, is u kontrakteur baie minder geneig om oortyd te werk om die taak op u tydlyn te voltooi as daar probleme ontstaan.
Maar hoe langer u 'n eiendom vashou, hoe langer betaal u oorhoofse koste soos versekering, eiendomsbelasting en rekeninge. As u aanvaar dat u die werk binne ses maande kan voltooi en die huis kan verkoop - wat waarskynlik optimisties is - sal u nog steeds 'n halfjaar se eiendomsbelasting, versekering en nutsdienste nodig hê. By die gemiddelde effektiewe koers van 1,15% belasting alleen op 'n eiendom van $ 300,000 beloop $ 1,725 na ses maande; voeg huiseienaarsversekering by, plus elektrisiteits-, gas- en waterrekeninge, en ons wins daal verder.
Rede nr. 3: Belasting
As gewone mense 'n huis verkoop, hoef hulle gewoonlik nie bekommerd te wees oor die betaling van belasting op die wins nie, selfs al is dit redelik aansienlik. As u 'n huis verkoop waarin u die afgelope vyf jaar gewoon het, jy skuld geen belasting nie met 'n wins van tot $ 250,000 ($ 500,000 as u saam getroud is).
As u egter binne 'n jaar 'n huis omskep, word enige wins as 'n korttermynwaarde beskou, wat as gereelde inkomste belas word-teen tariewe tot 37% , afhangende van u ander inkomste. Verkoop in jaar twee, en die winste is onderhewig aan die meer vergewensgesinde langtermyn kapitaalwinskoers, wat wissel van 0% tot 20% .
Kom ons sê dat ons, na kommissies en vervoerkoste, $ 25 000 wins in die sak het. As ons meer as $ 38,700 per jaar by ons daaglikse werk verdien, word dit teen 'n koers van minstens 22%belas. Ons wins word nou verminder tot $ 19,500. En ons het nie eens rekening gehou met dinge soos die sluitingskoste nie, wat ook duisende beloop.
Rede nr. 4: Almal anders doen dit ook
Alhoewel dit nie eens die helfte van die wins is wat ons eers voorgestel het nie, sou $ 19,500 vir die meeste van ons 'n welkome meevaller wees. Die probleem is dat die betaaldag soveel risiko's inhou. Dit verg 'n groot belegging van kapitaal, tyd en energie om 'n huis te koop en op te knap.
Daar is baie min foutmarge - en die werklike moontlikheid is dat u nie die huis kan verkoop vir wat u gehoop het nie. U kan 'n huis hê wat u nie kan verkoop nie, en die koste wat maand na maand aanhou stapel.
engelenommer 222 betekenis
Dit lyk onwaarskynlik in die warm eiendomsmark van vandag - wanneer selfs 'n heeltemal onopvallende bungalow in Bay Area vir honderde duisende dollars kan verkoop teen die vraagprys.
as jy 222 sien
Maar dink hieraan: Amerikaners het in 2017 meer as 207,000 huise omgekeer— die meeste sedert 2006 . Professionele huisknippers sê die mededinging is sterker as ooit, en dat dit baie moeiliker is om geld te verdien as wat dit was in die nasleep van die behuisingskrisis.
Meer spesifiek, baie van die huise in 2006 sou 'n finansiële ondergang in die gesig staar: Teen 2009 het die huiswaardes van hul hoogtepunte in die middel van die 2000's gedaal, wat miljoene huiseienaars en huiseienaars laat negeer het. Trouens, nuwe navorsing dui daarop dat huisflippers moontlik kan wees 'n groot rol gespeel het om die behuisingskrisis teweeg te bring .
As die verkope vertraag of die pryse in die maande begin daal terwyl u geld in 'n eiendom gooi, kan u uiteindelik in 'n heel ander omgewing verkoop as waarin u die huis gekoop het. Die onderkant kan vinniger uit die huismark val as jy kan sê 2008.
