Hierdie tipiese vaste eiendomstip is eintlik 'n vreeslike advies

Vind Uit U Aantal Engel

Ons het dit almal gehoor. As u wil koop, moet u altyd gaan na die slegste huis in die beste omgewing. Maar het baie van ons ooit gestop om die konvensionele wysheid te bevraagteken? Ek het gedink ek is besig om 'n konvensie te koop toe ek een van die goedkoopste huise in 'n woonbuurt koop waarvan baie inwoners wegkom (en tot my ewige frustrasie dat Uber -bestuurders vir my Airbnb -gaste sê dat hulle moet vermy) - maar is dit waar?



Die skrywers van Zillow Talk: die nuwe reëls vir vaste eiendom , Spencer Rascoff en Stan Humphries, konfronteer die ou vaste eiendom. En raai wat: dit is eintlik vreeslike advies!



Ek het hulle boek gelees sodat u dit nie hoef te doen nie (alhoewel dit 'n goeie leeswerk is!), En ek het daaroor gesels Zillow 'S senior ekonoom Aaron Terrazas, wat my deur hul navorsing en bevindings gelei het. (Laat ek dit vooraf sê deur te sê dat ek nie 'n vaste eiendomskenner is nie en ek speel dit nie op die internet nie. Ek deel hier wat ek geleer het en my eie ervaring. U kilometers kan verskil.)





So, s moet koop jy die slegste huis in die beste omgewing?

Kort antwoord: Nee.

Dit lyk asof die gesegde gegrond is op ons liefde vir 'n winskopie. Almal soek 'n ooreenkoms, sê Terrazas, en as jy terugkyk, was die gevoel dat die goedkoopste huis in die aangename woonbuurt 'n goeie deal was ... dat dit 'n ingang van 'n agterdeur na 'n rustige omgewing was. En beslis, erken hy, as u met elmboë met ryker mense wil vryf, of as toegang tot ryker buurtgeriewe soos parke en skole swaarder weeg as u begeerte om die waarde van u huis te laat groei, kan dit u rede gee om 'n goedkoop huis in 'n goeie woonbuurt te koop .



As u egter wil hê dat u huiswaarde die komende jare in 'n gangbusters moet gaan, sê hul data dat dit nie die regte pad is nie.

Verwante: 7 dinge wat ek wens ek sou weet voordat ek my fixer-upper koop

Hoe weet hulle?

Zillow is gestig deur 'n paar tegnici wat op die jag was, wat gefrustreerd was omdat hulle nie toegang tot data gehad het nie, het Terrazas verduidelik. En het hulle ooit data in die hande! So het hulle daarin gegrawe.



Hulle het die buurte in 'n gegewe metrogebied regoor die land volgens prys ingedeel, en dan die onderste tien persent van die huise ingeneem en dit vergelyk met die algemene neiging in hul onderskeie woonbuurte.

wat beteken die getal 999?

Die boek verdeel dit:

As die gesegde waar was, sou die onderste 10 persent van die huise beter moes presteer as die duurder huise in hul omgewing. Vinniger waardering dui daarop dat die koop van die goedkoopste huis in die beste woonbuurt 'n strategie is wat werklik vrugte afwerp.

Maar - helaas - dit doen dit nie. In plaas daarvan het ons gevind dat die onderste 10 persent selde beter presteer as die boonste 90 persent van die huise in 'n poskode

Wat gebeur het, is dat die onderste 10 persent waardeer word net soos ander in die buurt, sê Terrazas. Goed, dit is nie goed of sleg nie.

Die skopper kom, sê hy, as jy hierdie duur woonbuurte vergelyk met ander woonbuurte in 'n metrogebied. Daardie duur gebiede is geneig om die metro as geheel te swak te presteer.

Of, soos die boek sê,

Om die slegste huis in die beste omgewing te koop, kan eintlik 'n terugslag wees. Dit is omdat hoe meer gegoede 'n woonbuurt relatief tot die groter metropolitaanse gebied is, hoe slegter die huise in sy onderste 10 persent is. Kortom, hoe lekkerder die omgewing, hoe groter is die mite!
Plaas prentjie Stoor Speld dit vas Sien meer beelde

(Beeldkrediet: Justice Darragh)

Daar is beter advies:

Dit is wat u moet doen as u 'n huis wil hê wat vinniger in waarde toeneem: verander die ou gesegde en koop die goedkoopste huis in die warmste buurt, waar die boek sê:

... huise is geneig om selfs vinniger in waarde te waardeer as die huise in die voorste woonbuurt. Weereens is dit eintlik 'n beter vaste eiendomstrategie om huise buite die voorste woonbuurt te koop. ... As u 'n vaardige huiskoper is, wil u moontlik in een van die minder ontwikkelde woonbuurte in die wonderlike deel van die stad intrek. U kan redelik veilig wed dat u mettertyd 'n hoër huiswaarde as 'n woonbuurt met baie dieselfde funksies sal geniet waarvoor u eens moes reis. Kortom, as u 'n bietjie geduld het, kan u wag totdat die koelte na u toe kom.

Maar wat maak 'n warm buurt? Volgens wiskunde is dit een waar tuiswaardes histories laer is as die van die metro as geheel, maar die afgelope vyf jaar waardering bo die metro -mediaan gesien het. En hoe vind u die inligting? Die voor die hand liggende plek is Zillow, sê Terrazas (hy is hul senior ekonoom), maar u kan ook met plaaslike eiendomspersoneel praat.

As u nie omgee om deur 'n paar mega -sigblaaie te ploeg nie, is dit alles zillow.com/data . Ek het my buurtdata gevind met hulp van Terrazas. (Ek is 'n skrywer hier, nie 'n statistikus nie!)

  • Die eerste opsie op die bladsy is datatipe - kies ZHVI (dit is die Zillow Home Value Index) in die keuselys.
  • Volgende is Aardrykskunde - kies Buurt hier.
  • Laai die reuse -sigblad van elke buurt in die Verenigde State af en filter vir u metrogebied (u benodig 'n paar Excel -vaardighede hier).
  • Ons nul in die kolom van 5 jaar en is op soek na 'n nommer wat bo die mediaan van die metrogebied is (halfpad). Tot my vreugde was myne in die boonste derde, ver bo die mediaan, en nie ver agter my vorige buurt nie.

U moet natuurlik vroeg genoeg in die warm omgewing wees om 'n winskopie te maak, so dit is waar die moeilike wetenskap (of kuns?) Om te identifiseer wat volgende gaan wees, inkom.

Verwante: 20 vrae wat u nou aan u verhuurder moet stel

Oorweeg die stralekrag-effek, sê Terrazas, en soek die goedkoper woonbuurte langs die warm gebiede. Die koffiewinkels en galerye en sulke dinge sal na meer bekostigbare gebiede begin uitloop namate die pryse daar styg. (Ek kan dit verseker-ons het ons ou huis verkoop in 'n woonbuurt wat tot ons verbasing warm geword het en nader aan die middestad gekom het by ons huidige, baie meer bekostigbare per vierkante meter, en die restaurante begin kom .) Die nabyheid van die middestad is ook belangrik, maar daar was ander interessante bevindings.

bly die nommer 11 sien

Vergeet hipsters, lui die boek. Bo alles was die ouderdom van sy huisvoorraad die grootste aanduiding vir 'n woonbuurt wat eendag sterk waarde sou waardeer. Hoe ouer die gemiddelde huis is, hoe groter is die waarskynlikheid dat 'n gegewe woonbuurt waardeer sal word.

Wat hoekom? Dit is hier waar ek regtig opgewonde raak en hier in my huis van 1890 sit. Ouer huise is geneig om groter belegging te verg, verduidelik Terrazas, (u kan dit weer sê!) En daarom is dit meer bekostigbaar. Dit is 'n geleentheid wat 'n bietjie belegging verg, maar wat oor 'n langer termyn sal vrugte afwerp. (Dit gesê, dit is miskien nie die winskopie wat hulle vroeër was nie, sê hy, aangesien fixe -boboppe deesdae nie so sterk afslag kry nie.)

Dieselfde kan waar wees as dit kom by buurte met 'n hoër huurdersbevolking; eienaars van hierdie huise belê nie noodwendig in of onderhou hierdie huise nie, sê hy, dus is dit meer waarskynlik dat u 'n bekostigbare fixer-boonste sal vind as hulle te koop is.

As u op soek is na 'n goeie opbrengs, vergeet volgens hierdie kenners die konvensionele wysheid. Die goedkoopste huis in die beste omgewing is nie die regte pad nie. Koop eerder die goedkoopste huis in die warmste buurt - en kyk eers in 'n ouer woonbuurt naby die aksie.

Herredigeer uit 'n plasing wat oorspronklik gepubliseer is 2.22.2018-LS

Lees meer: Kan Gentrifiers help om gentrifikasie te beveg? Miskien nie, maar u moet nog steeds probeer

Dana McMahan

Bydraer

Die vryskutskrywer Dana McMahan is 'n chroniese avonturier, reeksleerder en whisky -entoesias in Louisville, Kentucky.

Volg Dana
Kategorie
Aanbeveel
Sien Ook: